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Você sabe o que é um fundo imobiliário? O Guia dos FIIs

Você já ouviu falar sobre fundos imobiliários? Apesar de não estar entre os principais investimentos feitos no Brasil, essa pode ser uma boa opção para quem quer ter em mãos ações sobre algo mais palpável do que investimentos em ações, investimentos em criptomoedas ou ainda em opções de baixo risco (e baixa rentabilidade) como CDBs e CDIs.

Neste post você poderá encontrar uma incrível oportunidade de saber o que é um fundo imobiliário, como funciona e as rentabilidades médias deste tipo de ativo.

Vamos lá?

Fundo imobiliário: O que é?

Os fundos imobiliários, como o próprio nome indica, são fundos de ações especiais em que se investe em imóveis de qualidade, seja por meio de ação direta (onde o investidor vai em busca dos imóveis que achar conveniente) ou através de corretoras de imóveis ou de corretoras de investimentos.

Se você já é um investidor, deve saber sobre a importância de diversificar os seus investimentos para conseguir assim as melhores oportunidades e este tipo de ativo poderá trazer a você mais uma opção.

Sendo assim, parte dos seus investimentos devem estar colocados com 3 tipos de estratégias

  • Investimentos de baixo risco
  • Investimentos de risco médio
  • Investimentos de alto risco

Os investimentos em fundos imobiliários podem ser tidos como sendo um investimento de risco baixo – Afinal, imóveis minuciosamente escolhidos por especialistas e bem localizados tem tendência a valorização.

Entretanto, assim como no caso do investimento direto em imóveis, deve-se ficar claro que esse é um investimento não apropriado para baixo e médio prazo, pois apresenta baixos rendimentos em curtos períodos, além de não apresentar uma boa liquidez – Ou seja, se você precisa de fazer dinheiro rápido, esta não é uma boa opção.

Fundo imobiliário: Como funciona?

O funcionamento de um fundo imobiliário pode ser explicado de maneira rápida – estes fundos são a forma encontrada por corretoras de juntarem investidores dispostos a investir no mercado imobiliário. Estes investidores confiarão uma determinada quantia de dinheiro aos administradores do fundo (isto é, as corretoras) que farão a gestão desse fundo e ficarão responsáveis por distribuir os dividendos aos investidores de acordo com os contratos estabelecidos.

Nestes contratos deverão estar descritas algumas cláusulas relacionadas ao tipo de imóvel no qual o fundo deverá investir, forma de distribuição dos rendimentos, bem como as taxas de corretagem e administração cobradas por eles.

Quais são os tipos de fundo imobiliário existentes?

Existem basicamente 6 tipos de fundo imobiliário no mercado. São eles:

Fundos de Renda

Esses são tipos de fundos apropriados para pessoas que queiram investir em imóveis e receber rendas em cima do aluguel. Nesse caso, uma boa estratégia é adquirir fundos desse tipo que estejam sempre alugados ou tenham um bom valor agregado – Um exemplo são lojas em grandes centros comerciais e shoppings.

Fundos de compra e venda

Os fundos de compra e venda são para aqueles que querem ganhar dinheiro em cima de transações feitas com os imóveis. Normalmente esse tipo de fundo demora mais a apresentar rentabilidade devido ao fato de que valorizações não costumarem ocorrer da noite pro dia.

Fundos de desenvolvimento

Fundos de desenvolvimento são aqueles que tem a ver com a aquisição de valor com o passar do tempo e de benfeitorias. Ou seja, um fundo compra uma determinada área ou terreno e investe na construção de empreendimentos com alto valor agregado para que posteriormente faça o aluguel dessas áreas.

Fundos de recebíveis imobiliários

Esses são mais indicados para investidores que não queiram correr grandes riscos em seus ativos – Há a possibilidade de receber o valor investido após o vencimento do título, somado a juros. É como se você emprestasse o dinheiro para investimentos no mercado imobiliário e depois fosse remunerado por isso.

Fundos de fundos

Esses são fundos onde especialistas e corretoras escolherão de maneira completa quais serão os imóveis que farão parte da sua carteira de investimentos. Esse tipo de investimento pode ser o mais apropriado para aqueles que estão em busca de ganhar dinheiro, porém não se consideram preparados para fazer isso com fundos imobiliários.

Fundos de tijolo

Os fundos de tijolo são o último tipo de fundo imobiliário em nossa lista – Essa aplicação compra propriedades para alugar, esperando com isso obter excelentes valorizações a médio e longo prazo.

Fundo imobiliário: como investir?

Para investir em um fundo imobiliário, você deverá se cadastrar junto à uma corretora ou instituição financeira que preste este tipo de serviço. Feito isso, você deverá seguir os seguintes passos:

  1. Escolha bem o fundo onde você vai investir

Uma escolha bem feita do fundo em que você vai investir poderá fazer muita diferença nos seus resultados a curto, médio e longo prazo. Já pensou escolher um determinado tipo de fundo onde a rentabilidade é muito baixa ou até mesmo negativa? Isso é uma questão que pode acontecer caso você não busque as informações da maneira mais adequada.

  1. Faça a aquisição junto à corretora

Para adquirir um fundo, você deverá enviar uma ordem à corretora na qual se cadastrou – Isso nos dias de hoje é feito através dos home-brokers, plataformas nas quais você poderá definir os tipos de ativos onde irá colocar o seu dinheiro. Caso você não esteja satisfeito ou queira resgatar o dinheiro investido, você poderá vender a sua parte (desde que haja alguém interessado em comprá-la pelo preço que você está pedindo!).

Por que investir em um fundo imobiliário e não simplesmente comprar um imóvel?

Apesar de parecer um contrassenso, os fundos imobiliários se mostram uma oportunidade muito mais interessante de se construir patrimônio através do seu dinheiro em comparação a adquirir um imóvel.

Entre as vantagens dos fundos imobiliários em comparação à aquisição ou ao financiamento de imóvel está o fato de você não precisar despender de uma grande quantia de dinheiro para investir.

Cada um dos fundos possui um valor mínimo pelo qual o investidor poderá entrar num fundo – Existem fundos por exemplo a partir de 100 reais.

Além disso, as taxas de administração, gestão e custódia dos investimentos em fundo imobiliário são bem reduzidas quando comparados aos de outros tipos.

Como escolher o melhor fundo imobiliário?

Como já dissemos anteriormente, para escolher o melhor fundo imobiliário é necessário que você analise alguns aspectos e compreenda quais são os objetivos dos seus investimentos e as metas a longo prazo.

Entre os fatores que podem influenciar consideravelmente a rentabilidade de um fundo imobiliário estão:

  • Renda dos alugueis e condomínio dos imóveis
  • Valorização a longo prazo dos imóveis do fundo imobiliário.

Além disso, você deverá estar de olho na qualidade do fundo imobiliário e no histórico das rentabilidades. Por isso, preste atenção nos seguintes tópicos:

Portfólio do fundo

Essa talvez seja a parte mais importante – Um fundo imobiliário de qualidade terá apenas imóveis com baixa taxa de vacância e boas valorização nos últimos meses e anos. Por um fundo normalmente estar associado a vários imóveis, é muito importante que você tenha o conhecimento sobre as taxas de aproveitamento e eficiência deles.

Como você deve imaginar, você deve ir atrás de imóveis que tenham uma boa tendência de valorização, seja pelos alugueis e vendas. Um imóvel que seja vendido ou alugado rapidamente terá mais valor do que outro imóvel que não tenha essas mesmas qualidades.

Por esse motivo você deve evitar prédios antigos ou mal localizados.

Localização

Já pensou em investir num fundo imobiliário onde as localizações só tenham tendência a desvalorização? Se você tivesse que comprar alguns tipos de imóveis de lojas e escritórios  comerciais, você certamente escolheria o centro da cidade e não um lugar apenas residencial, certo?

O mesmo princípio deve ser pensado na hora de escolher o lugar onde estarão os imóveis dos seus fundos.

Para saber isso é importante que você tenha acesso aos documentos do fundo para ter a real noção de onde você estará colocando o seu dinheiro – Saber se os imóveis ficam em cidades pequenas ou métropoles, bem como o índice de aproveitamento dos imóveis nos últimos meses. Se você tiver acesso aos endereços, aproveite e faça uma análise pelo Google Street View e o Google Maps sobre as vizinhanças e como essas poderão influenciar na qualidade do seu imóvel.

Além disso, uma boa estratégia pode ser ligar para imobiliárias e corretoras de imóveis para saber os valores de alugueis e questioná-los  sobre a qualidade da localização.

As respostas a essas perguntas ajudam a entender tanto qual é o potencial de valorização dos imóveis no futuro, quanto a facilidade para alugá-los, assegurando os rendimentos dos investidores.

Quantidade e qualidade de inquilinos

Outra questão que você deverá verificar antes de investir num fundo imobiliário é o nível de inadimplência dos inquilinos dos imóveis dos fundos. Não adianta nada você fazer uma análise e investir em um fundo pela qualidade dos imóveis, se a taxa de inadimplência é alta e por consequência renderá muito pouco (ou nada) aos investidores.

Além disso, deve-se ter em mente de que outros fatores com relação aos inquilinos podem fazer total diferença nos rendimentos dos fundos tais como o quanto eles influenciam nos custos extraordinários dos empreendimentos como em casos de vandalismos ou resolução de problemas na infraestrutura do edifício.

Esses fatos anteriores poderão trazer uma má fama ao imóvel e reduzir a capacidade de encontrar novos inquilinos.

A rotatividade dos inquilinos também pode ser mal vista, afinal se o imóvel realmente valesse o que se cobra, as pessoas e empresas ficariam mais tempo neles.

Taxas e impostos sobre os investimentos em fundos imobiliários

Assim como já abordamos em outros posts sobre investimentos (como ações, tesouro direto e criptomoedas), os fundos imobiliários também embutem alguns custos com taxas e impostos. Entre eles, o principal será sempre o Imposto de Renda. O “leão” poderá abocanhar entre 15 e 22% da sua renda. E é claro que você deverá levar isso em consideração na hora de pensar nos seus ganhos.

Traremos abaixo um resumo descomplicado para você entender tudo que pode influenciar nos seus ganhos em fundo imobiliário com relação às taxas e impostos:

Impostos

Como dissemos, o principal imposto que incide nesse tipo de investimento é o Imposto de Renda que terá uma alíquota de 20% em cima dos lucros obtidos por meio do dinheiro aplicado em fundos de investimento em imóveis.

Além disso, há de se considerar que há diversos tipos de fundos de investimento em imóveis e para cada um haverá algum tipo de imposto devido e uma forma diferente de realizar a declaração.

Taxas

As taxas também são muito similares às de corretagem de ações. Há a presença de taxas para o pagamento de emolumentos à B3 e taxas de administração referentes à corretora com a qual você trabalha.

Sites e aplicativos que poderão te ajudar a investir em fundos imobiliários

Entre alguns aplicativos que poderão te ajudar a investir em fundos imobiliários da forma certa podemos destacar os seguintes:

Renda FII – Fundos de investimento imobiliários

Este aplicativo está disponível tanto para iOS quanto para Android e é uma excelente opção brasileira para acompanhar o mercado dos fundos de investimentos imobiliários.

Ele ajudará você a gerenciar investimentos nos fundos de investimentos oferecendo conselhos e cálculos precisos quanto à qualidade dos fundos de investimento que você tem ou pretende ter. Os dados são dados com relação aos relatórios da B3 – A bolsa de valores onde acontecem as negociações.

Easynvest

Uma das principais corretoras de investimento do Brasil tem um site muito bom e com muita informação sobre fundos imobiliários e outros tipos de investimento. Além de blog posts, você poderá fazer uma consulta para saber em quais fundos investir e como investir da maneira correta. (Easyinvest.com.br

Simulador de investimentos – Turing

Este simulador de investimentos (www.simuladordeinvestimentos.com) da Turing traz uma boa forma de verificar como os investimentos em fundo imobiliário podem ser rentáveis.

Apesar de trazer apenas a opção de um fundo de investimentos, o VISC11 (Vinci Shop) é possível ver ainda a rentabilidade dos últimos meses para entender se de fato essa é uma boa opção de investimento. Apesar de uma queda drástica no pior momento da pandemia (-22% em março de 2020), já é possível ver uma retomada e uma excelente tendência de crescimento para os próximos meses.

Me siga no Instagram: @carteiramilionariaoficial

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